Revenus réguliers, réduction d’impôts, augmentation du patrimoine… l’immobilier est un domaine très intéressant et notamment attrayant par la rentabilité qu’il offre depuis quelques années. Toutefois, même si beaucoup y sont attirés, ce monde reste flou et décourage par sa complexité. Aujourd’hui, nous démystifions l’investissement locatif avec le plan des 4 étapes à suivre pour bien se lancer.
Trouver un bien attrayant
Rien de surprenant jusque-là, mais détrompez-vous ! Il ne s’agit pas simplement de trouver le bon emplacement ni le meilleur bien, mais aussi et surtout de trouver un bien attrayant pour votre cible.
En effet, si vous choisissez d’investir dans le locatif, il faudra louer. Beaucoup oublient qu’ils n’achètent pas pour eux et s’orientent surtout vers des biens qui leur plaisent personnellement. Or, votre âge, votre métier et vos goûts ne correspondront certainement pas à vos futurs locataires.
Par exemple : un étudiant ne sera pas intéressé par un duplex loué 1 300€, mais plutôt par un studio meublé très abordable. Mettez-vous dans la peau des locataires types selon la zone géographique afin de vous assurer rapidement des loyers. Bon à savoir : 60% des biens loués sont des studios ou des F21.
Opter pour le meilleur financement
Il s’agit ici de bien définir vos projets futurs afin de trouver la banque vous proposant les meilleurs avantages de financement. Souhaitez-vous louer puis revendre dans quelques années ? Louer puis récupérer le bien en tant que résidence principale ? Acheter d’autres biens à louer par la suite ?
Chaque projet impactera votre dossier bancaire et vous amènera naturellement à vous tourner vers certaines banques plutôt que d’autres.
Même si les taux d’emprunt sont relativement les mêmes que pour l’achat d’une résidence principale, n’oubliez pas que les intérêts et frais de dossier liés à l’emprunt sont déductibles des impôts. Renseignez-vous auprès de votre conseiller bancaire et de votre notaire au moment de l’achat.
Choisir un dispositif de défiscalisation
Il s’agit ici de l’étape la plus complexe mais également celle à ne pas oublier afin de pouvoir bénéficier des fameux avantages fiscaux tant vantés de l’immobilier.
Selon votre achat, 2 dispositifs s’offrent à vous :
- Vous achetez neuf ou sur plan : la Loi Pinel peut vous rendre déductible 12% à 21% du prix du bien en échange de loyers plafonnés.
- Vous achetez de l’ancien à rénover : la loi Denormandie peut vous faire déduire jusqu’à 21% du montant du bien sur vos impôts sous réserve de loyers plafonnés et de l’amélioration des performances énergétiques.
Si vous n’êtes pas concerné(e) par ces dispositifs, vous pouvez également choisir entre ces deux régimes fiscaux : le micro foncier, prévoyant un abattement forfaitaire de 30% du montant des loyers, ou le régime réel vous permettant de déduire toutes vos charges de propriété et de travaux pendant 3 ans minimum.
Nous vous invitons vivement à vous documenter sur ces dispositifs puisqu’ils participeront en grande majorité à préserver vos finances durant toute la durée d’acquisition de vos biens.
Adapter le logement à la location
Une fois le bien acquis, il vous faudra certainement procéder à quelques ajustements afin de l’adapter à la location, sauf si vous l’avez acheté sur plan. Afin de présenter un logement propre et sain, assurez-vous que les finitions, l’électricité et les équipements soient en bon état de marche.
Concernant la sécurité, il est important de penser à équiper le logement d’au moins une nouvelle serrure pour la porte d’entrée. Investissez dans une serrure ou un cylindre de haute qualité afin d’offrir une sécurité optimale aux prochains habitants. Fournir un appartement ou une maison sécurisée est un gage de qualité qui rassurera les futurs locataires. Si vous faites l’acquisition d’un ou plusieurs appartements disposant d’un hall, optez pour la simplicité grâce un organigramme de clés et de cylindres.
Dernière étape : assurez votre logement. Il est prêt à être visité !
L’investissement immobilier est un monde complexe qui fait rêver et qui peut s’avérer rentable si vous faites les bons choix. En suivant ces 4 étapes et en recherchant tous les renseignements sur les différents dispositifs et avantages, votre investissement peut même ne rien vous coûter. Internet sera votre allié pour les questions de fiscalité et Fernand sera toujours votre meilleur allié pour votre sécurité.
1 Étude Crédit Foncier, 2018